매일부동산경제신문 최준 기자 |
2019년 12월 코로나 팬데믹과 함께 벼락거지라는 신조어가 등장했다. 벼락거지란 소득은 많이 증가하지 않았는데 부동산이나 주식은 크게 상승하여, 자산을 많이 보유하지 않았던 사람들이 상대적 박탈감을 느끼는 상태를 의미한다.
코로나 팬데믹 이후 자영업자와 여행업, 서비스업 등 많은 분야에서 큰 타격을 입었지만 부동산과 주식, 코인 시장은 큰 상승을 이루었고, 미국 등 선진국에 비해 상대적으로 투자보다는 은행 예∙적금에 관심있던 많은 사람들이 투자 없이 살 수 없는 세상이라는 것을 깨달으면서 부동산 수요가 더 폭발적으로 증가했다. 그 결과 서울 아파트 가격은 고공행진을 했고 상대적으로 서울에서 저평가를 받던 강북지역과 강동지역까지 동반 상승하는 결과가 나타났다.
그렇다면, 올 한해 부동산 시장은 어떤 모습으로 다가올까? 대선과 금리인상, 러시아와 우크라이나 사이의 전쟁, 미국과 중국의 무역전쟁 등 중차대한 변수와 부동산 경기변동이라는 사이클 전환을 앞두고 불확실성은 더욱 높아지고 있다.
현재로선 부동산이 상승할 것인지, 하락할 것인지에 대한 전문가들의 의견이 대립하고 있는 상황이다. 부동산 중개업을 하는 63%의 중개업소는 부동산 하락을 전망한 반면, 건설∙금융∙학계 등 부동산 전문가의 64%는 반대로 부동산 가격이 상승할 것이라고 전망했다.
그렇다면, 부동산 가격에 영향을 미칠 요소에는 어떤 것들이 있을까? 금리인상과 공급, 투자심리를 가장 큰 요소로 생각할 수 있다. 먼저 금리인상은 부동산 가격에 가장 큰 영향을 줄 수 있는 요소이다. 미국에서는 현재 극심한 인플레이션으로 금리인상을 앞당기고 있다. FOMC에서 올 2022년부터 2024년까지 금리를 최대 2.5%까지 올리는 것을 결정한 뒤로, 주식 시장과 부동산 시장이 크게 출렁이고 있다. 미국은 2022년 3번, 2023년 3번, 2024년 2번 금리를 인상한다는 계획이다. 우리나라는 미국보다 금리가 낮으면 자본이 미국으로 빠져나갈 수 있기 때문에 항상 미국의 금리를 예의주시하면서 선제적으로 금리를 인상해야 한다. 따라서 우리나라의 금리도 미국의 금리와 함께 오를 전망이며 이로 인해 시장금리는 더욱 치솟게 될 것이다.
2020년 초반 주택담보대출 이자는 2% 초반이였지만, 현재는 주택담보대출 이자가 4%대로 크게 상승했다. 금리가 오르게 된다면 주택담보대출 이자도 함께 상승할 것이며, 이는 신규로 주택을 구입하려는 사람들에게 큰 부담으로 작용할 것이다.
예를 들어, 서울에 6억 원의 아파트를 구입하기 위해 3억 원의 주택담보대출을 받는 상황을 가정해보자. 35년 만기 원리금 균등 상환일 때 연 이자율이 2.5%라면 대출이자는 1억 5천만 원 정도로 총 상환 금액은 4억 5천만 원이 된다. 하지만 은행의 연 이자율이 5%까지 상승한다면? 대출이자는 3억 3천만 원 정도로 총 상환 금액은 6억 3천만 원이 된다.
이처럼 주택담보대출 이자에 따라서 주택을 구입하려는 수요가 크게 감소할 수 있기 때문에 2022년에 부동산을 구입하려는 분들은 금리 인상을 가장 선제적인 요소로 놓고 고민해야 할 것이다.
2020년과 2021년은 벼락거지라는 말이 부동산 시장에서 유행어였다고 한다면, 올해부터는 하우스푸어(집 가진 거지)라는 말이 더 많이 사용될 가능성이 높다. 벼락거지가 될 지 하우스푸어가 될 지는 시장 상황에 따라 달라질 것이지만, 부동산 시장이 안정세에 접어든 만큼 작년처럼 공격적인 투자는 지양하면서 시장을 면밀하게 관망하는 것이 좋아보인다.
